家の名義変更 費用はいくら？相続・贈与・売買別の相場とスムーズに空き家を手放す方法

「実家の名義が、まだ亡くなった親のままになっている」
「家を相続したので名義変更したいけど、いくらかかるの？」

家の名義変更には、登録免許税や司法書士への報酬などさまざまな費用がかかり、相続・贈与・売買といった取得方法によって金額も手続きも変わります。

とくに空き家を売りたい、あるいは誰かにあげたいと考えている場合、名義変更を済ませておかないと売却や譲渡そのものができないケースもあるため注意が必要です。

この記事では、家の名義変更にかかる費用の内訳やケース別の相場、放置した場合のリスクについて解説します。

家の名義変更が必要なケースとは？

家の名義変更が必要になる主なケースは、おもに建物を相続・贈与・売買で受け取り、家の持ち主が変わったときです。

どの経路で自身の物になったかで、必要な手続きや税金の種類、費用の目安が異なります。

家を相続で受け取った場合

親などが亡くなり、家を相続した場合は「相続登記」という手続きで名義変更を行います。

以前は相続登記に期限はありませんでしたが、2024年4月から相続登記が義務化され、相続の開始と所有権の取得を知った日から原則3年以内に登記を行う必要があります。

相続人が複数おり遺産や不動産が未分割の場合は、誰が家を引き継ぐかを決める遺産分割協議も必要になるため、早めの準備が大切です。

遺産分割協議
故人の遺産の分け方について、相続人全員で話し合って決める手続きのことです。
不動産が法定相続分どおりに共有名義で登記されていても、相続人全員の合意があれば、協議によって特定の1人が単独で相続する形に変更できるケースがあります。
協議が成立した内容は「遺産分割協議書」としてまとめ、相続登記の際に使用します。

家を贈与で受け取った場合

親や祖父母から家を生前にもらった場合は「贈与」にあたり、贈与を原因とする所有権移転登記を行います。

贈与の場合は登録免許税の税率が相続よりも高く設定されているほか、贈与税が別途かかる可能性がある点にも注意が必要です。

基礎控除額（年間110万円）を超える贈与を受けた場合は、翌年に贈与税の申告も忘れずに行いましょう。

家を売買した場合

家を購入した場合や、逆に空き家を第三者に売却した場合も、所有権が移転するため名義変更（所有権移転登記）が必要です。

売買による名義変更は、一般的に買主が手続きを主導し、登記費用も買主が負担します。

ただし売主側で未登記や名義未変更の状態が残っていると、そもそも売却手続きを進められないケースがあるため、事前確認が欠かせません。

家の名義変更にかかる費用の内訳

家の名義変更にかかる費用は、大きく分けて登録免許税・司法書士への報酬・必要書類の取得費用の3つで構成されています。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更（所有権移転登記）をする際に国へ納める税金です。

税額は「固定資産税評価額 × 税率」で計算され、税率は原因によって異なります。

目安として、相続は評価額の0.4%、贈与は2.0%、売買は土地が原則2.0%（軽減措置適用時は1.5%）、建物が2.0%程度とされています。

同じ評価額の家でも、相続と贈与とでは登録免許税の負担が大きく変わる点をおさえておきましょう。

なお、土地の売買については軽減措置が設けられている時期があり、適用の有無で税額が変わることもあるため、登記を依頼する司法書士や法務局に最新の税率を確認しておくと安心です。

司法書士への報酬

名義変更の登記手続きは自分で行うこともできますが、書類の不備を防ぎスムーズに進めるために司法書士へ依頼するケースが一般的です。

司法書士への報酬は、登記の原因や物件の内容、依頼する事務所によって異なりますが、5万円〜10万円程度が目安となります。

相続登記のように戸籍の収集や遺産分割協議書の作成が伴う場合は、報酬がやや高めになる傾向があります。

必要書類の取得費用（戸籍謄本・住民票など）

登記の際には、戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書といった各種書類の取得が必要です。

戸籍謄本は1通450円程度、除籍謄本・改製原戸籍は1通750円程度、住民票や評価証明書は1通300円程度が目安で、合計すると数千円〜1万円程度かかることが多いです。

相続のケースでは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集める必要があり、本籍地を転々としている場合は取得に時間と費用がかさむこともあります。

【ケース別】名義変更の費用相場

ここでは、例として固定資産税評価額1,000万円程度の家を例に、ケース別の費用相場をまとめます。

実際の金額は物件や依頼先によって変動するため、あくまで目安として参考にしてください。

相続による名義変更の費用相場

相続の場合、登録免許税は評価額の0.4%となるため、評価額1,000万円であれば4万円程度です。

これに登記申請報酬6万〜8万円程度、遺産分割協議書作成などの書類作成費用３万円から５万円程度、戸籍謄本など各種書類取得費用３万円から５万円程度、その他事務通信費、戸籍謄本代など実費１．５万円を加えると、合計でおおよそ12万円〜20万円程度が相場となります。

不動産評価額が高い場合や相続人の数が多く戸籍収集に手間がかかる場合は、司法書士報酬がやや高くなる傾向があります。

贈与による名義変更の費用相場

贈与の場合、登録免許税は評価額の2.0%となるため、評価額1,000万円であれば20万円程度と、相続に比べて高額になります。

司法書士報酬８万〜15万円程度を合わせると、登記関連費用だけで合計28万円〜35万円程度が目安です。

さらに贈与税が別途課税される可能性があるため、名義変更費用と合わせてトータルの負担を事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。

売買による名義変更の費用相場

売買の場合、登録免許税は土地・建物それぞれにかかり、軽減措置の適用有無によって金額が変わります。

司法書士報酬は8万〜15万円程度が目安で、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定登記の費用も別途発生します。

一般的に、これらの費用は買主が負担する慣習があり、売主側で追加費用が発生することは少ない点も押さえておきましょう。

名義変更をしないまま放置するとどうなる？

「今は急いでいないから」と名義変更を後回しにしていると、後々思わぬ不利益を被る可能性があります。

過料の対象になる可能性がある

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

すでに相続が発生している家についても義務化の対象となるため、名義変更が済んでいない実家がある方は早めの対応が必要です。

家の売却ができない可能性がある

名義変更をしないまま放置すると、いざ空き家を売りたい、あるいは誰かにあげたいと思ったときに、そのままでは手続きを進められません。

不動産を売却・譲渡するには、原則として現在の所有者の名義に変更しておく必要があるためです。

また、名義変更をしないまま相続人が亡くなると、次の世代へ相続権が引き継がれて権利関係がさらに複雑になり、売却のハードルが一段と上がります。

一度に複数世代分の名義変更が必要になると、収集する戸籍の量や関係者の数が増え、司法書士報酬や書類取得費用もその分かさんでしまう点に注意しましょう。

家を手放す場合の名義変更

空き家を売りたい、あるいは無償で譲りたいと考えている場合、まず現在の名義を確認しましょう。

相続によって取得した家であれば、売却や譲渡の契約を結ぶ前に相続登記を完了させておく必要があります。

贈与によって家をあげる場合も同様に、贈与を原因とする所有権移転登記を済ませたうえで引き渡しを行うのが一般的です。

名義変更の手続きに時間や手間がかかりそうな場合は、司法書士などの専門家と連携している買取業者に相談することで、名義変更から売却まで一括してサポートしてもらえるケースもあります。

家の名義変更や売却のご相談は「空き家買取 イエタス」へ

名義変更の手続きが複雑で進め方が分からない、あるいはできるだけ手間をかけずに空き家を手放したいという方は、買取専門業者への相談がおすすめです。

「空き家買取 イエタス」では、名義変更が未了の空き家に関するご相談も含め、無料で査定・相談を承ってくれます。

現状有姿での売却に成功する可能性あり

イエタスでは、建物の老朽化が進んでいたり、家財道具や残置物が残っていたりする「現状有姿」のままでの売却に対応しています。

建物の解体やリフォーム、片付けなどの費用や手間をかけずに手放せる可能性があるため、まずは現状のまま査定を依頼してみましょう。

司法書士や弁護士などとの連携でまとめて相談可能

相続登記や贈与登記など、名義変更の手続きに専門知識が必要な場合でも、イエタスは司法書士や弁護士といった専門家と連携する体制を整えています。

複数の相続人がいる、権利関係が複雑になっているといったケースでも、名義変更から売却までまとめて相談できるのが強みです。

現地立ち合い不要

遠方にお住まいで頻繁に現地へ足を運べない方でも、写真や図面などのオンライン資料をもとに査定を進められます。

現地立ち合いが不要なため、平日の日中に時間を取りにくい方や、相続した実家が遠方にある方でも無理なく手続きを進められます。

家の名義変更に関するよくある質問

名義変更にかかる費用は誰が負担するのですか？

相続や贈与の場合は、家を取得した相続人・受贈者本人が負担するのが一般的です。

売買の場合は、登記費用を買主が負担する慣習がありますが、契約内容によっては話し合いで負担割合を決めることもあります。

名義変更をしないとどうなりますか？

相続登記の場合、正当な理由なく期限内に手続きをしないと過料の対象になる可能性があります。

また、名義変更をしないままだと家を売却・譲渡することができず、放置すればするほど相続人が増えて手続きがより複雑になっていきます。

名義変更の手続きは自分でもできますか？

必要書類をすべてそろえられれば、自分で法務局に申請して名義変更を行うことも可能です。

ただし、相続のケースでは戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など専門知識が必要な作業も多いため、司法書士に依頼する方が確実でスムーズです。

名義変更にかかる期間はどのくらいですか？

必要書類が揃っていれば、法務局への申請から登記完了までは２週間〜1か月程度が目安です。

相続のケースで戸籍収集や遺産分割協議に時間がかかる場合は、全体で3、４か月以上かかることもあります。

まとめ｜名義変更は買主（譲渡先）が実施するのが一般的

家の名義変更にかかる費用は、相続・贈与・売買のどのケースに該当するかによって大きく異なり、登録免許税の税率だけを見ても相続0.4%、贈与2.0%と差があります。

売買の場合、名義変更の手続きや費用負担は買主（譲渡先）が実施するのが一般的ですが、相続や贈与によって家を取得した場合は、所有者自身が事前に名義変更を済ませる必要があります。

とくに空き家を売りたい、あるいはあげたいと考えている場合は、名義変更が済んでいないと手続きを進められないため、早めの対応が重要です。

名義変更の手続きに不安がある方や、できるだけ手間をかけずに空き家を手放したい方は、司法書士との連携体制が整った「空き家買取 イエタス」まで、まずはお気軽にご相談ください。