「親が認知症で施設に入り、実家が空き家のままになっている」
「親の代わりに子どもが実家を売ることはできるの？」
親の介護が始まると、誰も住まなくなった実家をどうするかで悩む方は多いはずです。
親名義の不動産は、たとえ子どもであっても、親の代わりに無断で売却することはできません。
本記事では、認知症の親の実家を売却する方法や成年後見制度を使った売却の流れ、注意点、空き家を手放す方法をわかりやすく解説します。
親が認知症でも実家は売却できる？
親が認知症と診断されたからといって、すぐに実家が売却できなくなるわけではありません。
売却の可否を左右するのは、認知症の有無ではなく売買契約の内容を理解して判断できるかどうかです。
まずは、認知症の親名義の不動産を売る際の基本的なルールを確認しましょう。
意思能力がない状態で結んだ売買契約は無効になる
民法では、契約を結んだ時点で意思能力がなかった人の契約は無効になると定められています。
認知症が進み、自分の家を売るという意味や結果を理解できない状態で売買契約を結んでも、後から契約自体がなかったものとして扱われる可能性があります。
買主や不動産会社もトラブルを避けるため、所有者の判断能力に不安がある場合は、取引に応じないのが一般的です。
意思能力
自分の行為によってどのような結果が生じるかを理解し、判断できる能力のことです。
民法第3条の2で、意思能力がない状態で行った契約などの法律行為は無効になると定められています。
軽度の認知症なら本人が売却できる場合もある
認知症の診断を受けていても症状が軽く、売却の意味や金額を理解できる状態であれば、本人が売主として契約できる場合があります。
実際の取引では、所有権移転登記を担当する司法書士が本人と面談し、売却の意思と判断能力を確認したうえで手続きを進めます。
医師の診断書を用意しておくと、判断能力があることを示す材料になります。
ただし、症状は日によって変わることもあるため、判断能力の有無が微妙な場合は、無理に進めず専門家に相談しましょう。
子どもが親の代わりに勝手に売却することはできない
実家の名義が親である以上、売却できるのは原則として親本人だけです。
子どもが親の実印や印鑑証明書を持ち出して契約したり、委任状を勝手に作成したりして売却すると、契約が無効になるだけでなく、私文書偽造などの罪に問われるおそれもあります。
親の判断能力が十分でない場合は、次に紹介する成年後見制度などを利用して、正式な代理人を立てる必要があります。
認知症の親の実家を売却する3つの方法
認知症の親の実家を売却する方法には、「成年後見制度（法定後見）」「任意後見制度」「家族信託」の3つがあります。
すでに判断能力が低下している場合と、まだ判断能力が残っている場合とでは、選べる方法が異なります。
3つの方法の違いは、次のとおりです。
| 項目 | 成年後見制度 （法定後見） | 任意後見制度 | 家族信託 |
|---|---|---|---|
| 利用できる タイミング | 判断能力が低下した後 | 判断能力があるうちに契約 | 判断能力があるうちに契約 |
| 代理人・管理者を決める人 | 家庭裁判所 | 本人 | 本人 |
| 自宅売却時の 家庭裁判所の 許可 | 必要 | 不要（任意後見監督人のチェックあり） | 不要 |
| 主な費用 | 申立て費用、専門職後見人の報酬 | 公正証書の作成費用、監督人の報酬 | 専門家への報酬、公正証書・登記費用 |
| 売却の自由度 | 低い（本人の利益になる理由が必要） | 中程度 | 高い（契約の範囲内で自由） |
成年後見制度（法定後見）を利用する
親の判断能力がすでに低下している場合に利用できるのが、成年後見制度のうちの「法定後見」です。
家庭裁判所に申立てを行い、選ばれた成年後見人が親に代わって財産を管理し、実家の売却手続きを行います。
判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型があり、認知症が進んで判断能力がほとんどない場合は「後見」が選ばれます。
親がすでに重度の認知症である場合、実家を売却する方法は実質的に法定後見に限られます。
成年後見制度
認知症や知的障害などで判断能力が不十分な人の財産や権利を守るため、家庭裁判所が選んだ成年後見人などが本人に代わって財産管理や契約を行う制度です。
詳しくは法務省のサイトでも確認できます。
任意後見制度を利用する
任意後見制度は、親の判断能力があるうちに、将来に備えて後見人になる人と任せる内容を決めておく制度です。
親と後見人候補者（子どもなど）が、公正証書で任意後見契約を結んでおく必要があります。
親の判断能力が低下した後、家庭裁判所に任意後見監督人の選任を申し立て、監督人が選ばれた時点で契約の効力が生じます。
任意後見人には親が選んだ人がなれるため、家族が後見人として実家の売却を進められる点がメリットです。
任意後見監督人
任意後見人が契約どおりに本人の財産を適切に管理しているかをチェックする人です。
家庭裁判所が選任し、弁護士や司法書士などの専門職が選ばれることが一般的です。
家族信託を利用する
家族信託は、親が元気なうちに、実家などの財産の管理や処分を信頼できる家族に託しておく方法です。
親を「委託者」、子どもを「受託者」とする信託契約を結んでおけば、親が認知症になった後も、子どもが受託者として実家を売却できます。
家庭裁判所の関与がなく、契約で定めた範囲内であれば柔軟に財産を管理・処分できる点が大きなメリットです。
一方で、契約は親に判断能力があるうちにしか結べないため、症状が進んでからでは利用できないおそれがあります。
成年後見制度を利用して親の実家を売却する流れ
親の判断能力がすでに低下している場合は、成年後見制度を利用して売却を進めることになります。
申立てから売却完了までには、家庭裁判所での手続きを含めて数か月以上かかるのが一般的です。
法定後見で親の実家を売却するまでの流れを、5つのステップに分けて解説します。
STEP1：家庭裁判所に後見開始の申立てを行う
まずは、親の住所地を管轄する家庭裁判所に「後見開始の審判」を申し立てます。
申立てができるのは、本人や配偶者、4親等内の親族などです。
申立てには、申立書のほか、医師の診断書や本人の財産目録、戸籍謄本などの書類が必要です。
費用は、申立手数料800円と登記手数料2,600円の収入印紙、郵便切手代がかかり、裁判所が本人の判断能力について鑑定を行う場合は、別途5〜10万円程度の鑑定費用が発生する場合があります。
STEP2：家庭裁判所が成年後見人を選任する
家庭裁判所は、親族への意向照会や本人との面接などを行ったうえで、後見開始の審判を行い、成年後見人を選任します。
申立てから審判までの期間は、1〜4か月程度が目安です。
申立書に後見人の候補者として子どもの名前を書くことはできますが、誰を選ぶかは家庭裁判所が判断します。
STEP3：成年後見人が買主を探して売買契約を結ぶ
成年後見人が選ばれたら、後見人が売主の代理人として不動産会社に査定を依頼し、買主を探します。
親が住んでいた実家を売却する場合は、後述する家庭裁判所の許可が必要なため、「家庭裁判所の許可が得られること」を条件とした売買契約を結ぶのが一般的です。
許可が下りなかった場合に契約を白紙に戻せるようにしておくことで、買主とのトラブルが防げます。
STEP4：家庭裁判所に居住用不動産の処分許可を申し立てる
成年後見人が本人の住まいを売却するには、家庭裁判所の「居住用不動産処分許可」を得なければなりません。
親が介護施設に入所して実家が空き家になっていても、親がかつて住んでいた家や将来戻る可能性がある家は、居住用不動産として扱われます。
許可を得ずに売却した場合、売買契約は無効になってしまうため注意しましょう。
申立ての際は、施設の費用に充てるためなど、売却が本人のために必要な理由や、売却価格が適正であることを示す査定書などを提出します。
居住用不動産処分許可
成年後見人が、本人の住まいである建物や敷地を売却・賃貸・解体などをする際に、家庭裁判所から得なければならない許可です。
民法第859条の3に定められており、住環境の変化が本人の心身に大きな影響を与えることから設けられています。
STEP5：決済・引き渡しを行う
家庭裁判所の許可が下りたら、決済日に売買代金を受け取り、所有権移転登記を行って物件を引き渡します。
売却代金は親本人の財産として、成年後見人が管理します。
売却後は、成年後見人から家庭裁判所に売却が完了したことを報告します。
成年後見制度で実家を売却する際の注意点
成年後見制度は、認知症の親の財産を守るための制度であり、家族の都合で自由に財産を動かせる制度ではありません。
制度を利用してから「思っていたのと違う」と後悔しないよう、事前に注意点を知っておきましょう。
親族が成年後見人に選ばれるとは限らない
成年後見人には、子どもなどの親族のほか、弁護士や司法書士、社会福祉士などの専門職が選ばれることもあります。
近年は、親族が後見人に選ばれるケースは全体の2割程度にとどまり、専門職が選ばれるケースが多くなっています。
親族が選ばれる割合が少ない背景には、後見人になった際の負担増や親族間で意見が対立している、専門職の育成が進んでいることなどがあります。
選ばれた後見人が希望どおりでなくても、不服を申し立てることはできません。
売却には本人のためになる理由が必要で、代金も自由に使えない
成年後見人は、あくまで親本人の利益のために財産を管理します。
「空き家の管理が面倒だから」「相続前に現金化しておきたいから」といった家族側の理由だけでは、売却が認められない場合があります。
売却代金も親の財産として管理されるため、子どもや孫の生活費などに自由に使うことはできません。
同様に、成年後見人が親の実家を誰かに無償で譲ることも、本人の利益にならないため原則として認められません。
後見は売却後も続き、費用がかかり続ける
成年後見制度は、実家の売却が終わったからといって利用をやめることはできず、原則として親が亡くなるまで続きます。
専門職が成年後見人に選ばれた場合は、管理する財産の額に応じて、月額2万〜6万円程度の報酬が親の財産から支払われるのが一般的です。
長期間にわたると負担が大きくなるため、制度を利用する前に費用面も含めて検討しておきましょう。
認知症の親の実家を空き家のまま放置するリスク
成年後見制度の手続きが大変だからと、親が亡くなるまで実家を空き家のままにしておこうと考える方もいるでしょう。
しかし、誰も住まない家を長期間放置すると、資産価値の低下や税負担の増加、相続後のトラブルなど、さまざまなリスクを抱えることになります。
建物の劣化が進み、売却しにくくなる
人が住まなくなった家は、換気や通水が行われないため、湿気やカビ、雨漏り、シロアリ被害などで傷みが急速に進みます。
建物の状態が悪くなるほど売却価格は下がり、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。
庭木の越境や雑草の繁茂、不法侵入などで、近隣住民とのトラブルに発展することもあります。
固定資産税や管理費の負担が続く
空き家であっても、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費はかかり続けます。
さらに、管理が不十分な空き家として自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる可能性があります。
判断能力が低下した親の口座からは、家族が自由にお金を引き出せなくなるケースもあり、維持費の支払いに困ることも考えられます。
管理不全空家
2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法で新設された区分で、放置すると特定空家になるおそれのある空き家のことです。
自治体から指導を受けても改善せず勧告に至ると、住宅用地の特例が適用されなくなります。
相続後に共有名義になり、売却がさらに難しくなる
親が亡くなった後に実家を相続すると、兄弟姉妹など複数の相続人の共有名義になるケースがあります。
共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要なため、相続人同士で意見がまとまらず、売るに売れない状態に陥ることも少なくありません。
相続人の中に認知症の人がいる場合は、遺産分割協議のためにも成年後見制度の利用が必要になり、手続きはさらに複雑になります。
相続後の空き家の扱いについては、相続した空き家はどうする？売る・譲る・放置するリスクと手放し方を徹底解説！も参考にしてください。
認知症の親の実家を手放す方法
認知症の親の実家を手放す方法には、売却する方法と、家族に譲る方法があります。
売却する場合も、成年後見制度を利用する場合は家庭裁判所の手続きに合わせて進める必要があるため、方法ごとの特徴を理解しましょう。
【売りたい】買取業者へ売却する
買取は、不動産会社が空き家を直接買い取る方法です。
買い手を探す期間が不要なため、家庭裁判所の手続きに合わせたスケジュールで売却を進めやすい点が強みです。
仲介の場合、許可が下りるまでの待機期間に買主の気持ちが変わってしまうおそれもありますが、買取であれば条件の調整がしやすくなります。
築年数が古い、家財道具が残っているといった空き家でも、現状のまま売却できる可能性があります。
施設費用の支払いなどで早く現金化したい場合に向いています。
【売りたい】仲介で買い手を探す
仲介は、不動産会社に買い手を探してもらい、個人などへ売却する方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性があり、駅に近い、築年数が浅い、状態が良いといった家に向いています。
ただし、買い手が現れるまでの期間が読めず、古い空き家では1年以上売れ残るケースも珍しくありません。
売れない原因と対処法については、もう1年以上経過…なぜ私の家は売れないの？5つの原因と売れない場合の対処法で詳しく解説しています。
【あげたい】判断能力があるうちに子どもへ生前贈与する
親に判断能力が残っているうちであれば、実家を子どもに生前贈与し、子どもの名義にしてから売却する方法もあります。
ただし、贈与を受けた子どもには、贈与税や不動産取得税、登録免許税などがかかる点に注意が必要です。
60歳以上の父母から18歳以上の子への贈与であれば、「相続時精算課税制度」を選ぶことで、累計2,500万円までの贈与に贈与税がかからなくなる場合があります。
なお、親の判断能力が低下した後は贈与契約を結べず、成年後見人も本人の利益にならない贈与は原則できません。
名義変更にかかる費用は、家の名義変更 費用はいくら？相続・贈与・売買別の相場とスムーズに空き家を手放す方法も参考にしてください。
相続時精算課税制度
60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与について、累計2,500万円までの特別控除を受けられる制度です。
贈与者が亡くなった際には、贈与された財産を相続財産に加えて相続税を計算します。
2024年1月以降は、特別控除とは別に年110万円の基礎控除も設けられています。
認知症の親の実家をスムーズに売却するためのポイント
認知症の親の実家を売却するには、時間も手間もかかります。
だからこそ、早めに準備を始め、税金の特例まで押さえておくことが、手元に残るお金を増やすことにつながります。
親の判断能力があるうちに家族で話し合っておく
親が元気なうちであれば、本人が売主として実家を売却することも、家族信託や任意後見の契約を結ぶことも可能です。
物忘れが増えてきたなど気になる兆候があれば、早めに家族で実家の今後について話し合っておくことが大切です。
家族信託や任意後見を検討する場合は、司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
3,000万円特別控除が使える期限を確認する
親が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が利用できる可能性があります。
ただし、親が施設に入所するなどして家に住まなくなった場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければ、特例が利用できない可能性があります。
成年後見の手続きには時間がかかるため、特例の期限を意識して早めに動き出しましょう。
空き家に関する税金の特例は、空き家の特例まとめ｜売却・譲渡で損しないための税金の軽減制度と注意点でも解説しています。
適用要件は細かく定められているため、事前に税理士や税務署に確認しておきましょう。
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「成年後見と家族信託のどちらがよいか迷っている」「親の実家がいくらで売れるのか知りたい」という段階でも、気軽に相談にのってくれます。
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まとめ｜親が認知症になったら早めの準備を。状況に合った方法で実家の売却を進めよう
親が認知症になっても、売買契約の内容を理解できる状態であれば、本人が売主として実家を売却できる場合があります。
判断能力が低下している場合は、子どもが代わりに売ることはできず、成年後見制度を利用して後見人が売却を進めることになります。
成年後見制度では家庭裁判所の許可が必要になるほか、親族が後見人に選ばれるとは限らず、売却後も費用がかかり続ける点に注意が必要です。
親の判断能力があるうちであれば、家族信託や任意後見、生前贈与などで、柔軟に実家を手放せる準備を整えておけます。
空き家のまま放置すると、建物の劣化や税負担の増加、相続後のトラブルにつながるため、早めに動き出すことが大切です。
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