「空き家を相続したけれど、売るときに税金がどれくらいかかるのか分からない」
「親から実家をもらう予定だけど、贈与税や特例が心配」
空き家には、譲渡所得を軽減できる特例や、固定資産税の負担を抑える特例など、いくつかの制度が用意されています。
一方で、要件を満たさないと使えなかったり、期限を過ぎると適用されなくなったりと、注意すべき点も少なくありません。
この記事では、空き家の売却・譲渡に関わる特例の種類から、それぞれの要件、無償で「あげる」場合の税金の考え方、特例を使う上での注意点まで詳しく解説します。
空き家に関係する「特例」にはどんな種類がある？
空き家に関する「特例」は税金の種類によって内容が大きく異なります。
まずは全体像を把握しておきましょう。
譲渡所得にかかる「空き家の3,000万円特別控除」
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常はその利益に対して所得税・住民税がかかります。
しかし令和9年12月31日までに売却すること、そのほか一定の要件を満たす空き家であれば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例が利用できます。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、相続によって取得した空き家を売却する際に活用できる制度です。
譲渡益が大きくなりがちな都市部の空き家ほど、恩恵を受けやすい特例といえます。
固定資産税にかかる「住宅用地特例」
空き家を「売る前」の保有期間中に関係してくるのが、固定資産税の住宅用地特例です。
住宅が建っている敷地については、固定資産税（都市計画税）の課税標準額が軽減される仕組みになっています。
空き家であっても、人が入居できるほど建物自体が管理されている限りは対象となる場合があります。
しかし「特定空家」に指定されたり、建物を解体して更地にしたりすると、この軽減が外れてしまう点に注意が必要です。
特定空家
倒壊のおそれや衛生上の問題、著しい景観の悪化などによって周辺に悪影響を及ぼしていると自治体が判断した空き家のことです。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいて指定され、対象となると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大で約6倍程度に上がることがあります。
自治体からの指導や勧告に応じない場合、最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その費用を所有者が請求されるおそれもあります。
空き家を売却するときに使える「3,000万円の特別控除」
空き家を売却して利益が出た場合に活用できる代表的な特例が、譲渡所得の3,000万円特別控除です。
特例の対象となる主な要件
この特例を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があり、そのうちの一例が以下などです。
これらの要件は年々見直しが行われているため、実際に適用できるかどうかは、売却のタイミングで最新の情報を確認しましょう。
たとえば譲渡所得が2,000万円だった場合、通常であればこの金額に対して税率がかけられますが、特例が適用されれば課税対象となる譲渡所得は実質ゼロになります。
譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、超えた部分にのみ課税されるため、都市部の土地のように評価額が高い空き家ほど、特例の効果が感じられるといえるでしょう。
適用を受けるための手続き・必要書類
特例を受けるには、確定申告の際に一定の書類を添付する必要があり、代表的な必要書類は以下の通りです。
「被相続人居住用家屋等確認書」は、家屋が所在する市区町村に申請して発行してもらう書類で、取得までに一定の日数がかかる場合があります。
売却のスケジュールが決まったら、早めに市区町村へ相談しましょう。
確定申告自体は、売却した翌年の2月中旬から3月中旬にかけて行うのが基本ですが、必要書類の準備には想像以上に時間がかかることも珍しくありません。
とくに相続登記が済んでいない空き家の場合は、登記事項証明書を取得する前に相続登記そのものを済ませる必要があるため、売却を決めたらできるだけ早い段階で書類集めに着手することをおすすめします。
特例が使えないケース・見落としやすい注意点
この特例は便利な一方、見落としやすい落とし穴もあります。
たとえば、相続後に一時的にでも人に貸してしまうと「事業用・貸付用として使用していないこと」という要件から外れ、特例が使えなくなることがあります。
また耐震基準を満たさないまま建物を残して売却した場合も対象外となるため、解体するか耐震改修を行うかの判断が必要です。
さらに、他の相続税・譲渡所得に関する特例と併用できない組み合わせもあるため、複数の特例が候補に挙がる場合は、税理士など専門家に確認しながら進めましょう。
売却相手が親族など特別な関係にある人物の場合、特例の対象外となる場合がある点にも注意が必要です。
固定資産税の「住宅用地特例」
売却前の保有期間中、毎年発生する固定資産税に関わってくるのが住宅用地特例です。
特例が適用される条件
住宅用地特例は、住宅が建っている土地であれば、空き家であっても基本的に適用されます。
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準額が6分の1に、一般住宅用地（200㎡を超える部分）は3分の1に軽減される仕組みです。
建物さえ残っており、かつ人が住めるほど管理されていれば、空き家であっても軽減措置の対象になり続ける可能性が高いでしょう。
「特定空家」に指定されると特例が外れる
建物が建っていれば、基本的には住宅用地特例が適用されますが、空き家を放置し続けて自治体から「特定空家」に指定されると、住宅用地特例が解除されるおそれがあります。
特定空家に指定される前に、売却や譲渡の方針を決めておくことが大切です。
更地にした場合の税額の変化
「古い建物のままでは売れないから」と解体して更地にすると、住宅用地特例の対象から外れ、固定資産税・都市計画税の負担が数倍に増えることがあります。
更地にする判断は、解体費用だけでなく、その後の税負担の増加分も含めてシミュレーションしたうえで行いましょう。
「更地にすれば売れやすくなる」というメリットと、「税額が上がる」というデメリットを比較し、売却までにかかる期間の見込みとあわせて検討しましょう。
とくに、更地にしてから買い手が見つかるまでに時間がかかってしまうと、その間ずっと軽減前の税額を負担し続けることになります。
解体を検討する際は、解体業者への見積もりだけでなく、買取業者に「現状のまま売却できるかどうか」を先に確認しておくと、余計な出費を避けられる場合があります。
空き家を無償で「あげる」場合に知っておきたいこと
空き家を売却するのではなく、親族や第三者に無償で譲る「あげる」という選択肢を考えている方も少なくありません。
無償譲渡でも税金はかかるのか
無償で譲渡する場合、譲渡する側（あげる側）に譲渡所得税がかかることは基本的にありません。
譲渡所得税は「利益に対する税金」であり、無償譲渡では金銭的な利益が発生していないためです。
ただし個人から法人の無償譲渡の場合は、贈与・譲渡の時点における時価で譲渡があったものとみなされます。
つまりこの場合は、あげた側（個人）に「みなし譲渡課税」として譲渡所得税が発生する場合があるのです。
もらう側（受贈者）にかかる贈与税の負担
一方で、無償で不動産を受け取る側には、贈与税が課される可能性があります。
贈与税は、1年間に受け取った財産の合計額から基礎控除額を差し引いた金額に対して課税される仕組みです。
不動産のように評価額が高くなりやすい財産の場合、想定より大きな贈与税負担が発生することもあるため、譲渡を検討する段階で、受け取る側とあらかじめ税額の見込みを共有しておくことが望ましいです。
親子間での譲渡であっても、贈与税の非課税枠を超える場合には課税対象となる点に注意が必要です。
なお贈与税の税率は、相続税と比べて同じ評価額でも高くなりやすい傾向があります。
空き家バンクを使った譲渡という選択肢
「身近に譲り先が見つからない」という場合には、自治体が運営する空き家バンクを活用する方法もあります。
空き家バンクに物件情報を登録し、移住希望者や空き家を探している個人とマッチングを図るサービスです。
無償譲渡や、格安での売却を希望する場合の受け皿として活用されるケースが増えています。
ただし成約までに時間がかかりやすく、必ず譲渡先が見つかるとは限らない点には注意が必要です。
登録から成約まで数か月〜1年以上かかることも珍しくないため、「早めに手放したい」という事情がある場合は、買取業者への相談とあわせて並行的に進めるのがおすすめです。
特例を使う上での注意点・よくある失敗
特例は便利な制度ですが、条件を正しく理解していないと「使えるはずが使えなかった」という事態に陥る場合があります。
期限を過ぎると特例が使えなくなる
3,000万円特別控除には、相続開始から一定期間内に売却する必要があるという期限があります。
「まだ急がなくても大丈夫」と先延ばしにしているうちに期限を過ぎてしまい、特例が使えなくなるケースは少なくありません。
相続が発生した時点で、特例の適用期限を意識したスケジュールを組んでおくことが大切です。
とくに相続人が複数いる場合、遺産分割協議に時間がかかり、気づけば期限が迫っていたというケースも珍しくありません。
売却するかどうかを検討する段階から、期限を逆算したスケジュールを相続人同士で共有しておくと、慌てて判断を迫られる事態を避けやすくなります。
耐震基準を満たさないと対象外になるケース
古い空き家のなかには、現行の耐震基準を満たしていない建物があります。
3,000万円特別控除を受けるには、耐震基準に適合させる工事を行うか、建物を解体して更地の状態で売却する必要があります。
「そのままの状態で売れば特例が使える」と誤解したまま話を進めてしまうと、後から特例の対象外だと判明することもあるため、事前の確認が欠かせません。
耐震改修工事には数十万円〜100万円以上の費用がかかるケースもあり、解体費用と比較して、どちらが総合的に負担が少ないかを見極める必要があります。
買取業者のなかには、現状のまま（耐震改修も解体もせずに）買い取ってくれるところもあるため、特例の適用にこだわらず、まずは現状での買取価格を確認してみましょう。
他の控除・特例との併用可否
不動産の売却には、3,000万円特別控除以外にもさまざまな控除や特例が存在します。
しかし、制度によっては同時に併用できないものもあり、どちらか一方を選ばなければならないケースも。
「使える特例をすべて重ねて適用できる」と思い込まず、自分のケースでどの組み合わせが最も有利になるかを事前にしっかり比較検討しましょう。
たとえば、マイホームを売却したときに使える特例と、相続空き家に関する特例とでは、それぞれ要件も控除額の計算方法も異なります。
どちらか一方しか使えない場合もあれば、条件次第で選択できる場合もあるため、迷った際は確定申告のタイミングで税務署や税理士に相談し、自分にとって有利な選択肢を確認しておくと安心です。
空き家の売却・譲渡はイエタスにご相談ください
特例の要件や手続きは複雑で、自分の空き家に該当するのか判断に困る方もいらっしゃるでしょう。
そうした場合は、空き家の売却・譲渡に詳しい専門業者へ相談するのがおすすめです。
「空き家買取 イエタス」では、特例の適用可否を含めた売却・譲渡のご相談を無料で受け付けています。
特例が使えるか分からないまま放置してしまっている方は、まずは現状のまま無料相談してみましょう。
まとめ｜空き家の特例を正しく理解して賢く手放そう
空き家に関わる特例には、譲渡所得を軽減する3,000万円特別控除と、固定資産税を軽減する住宅用地特例という、性質の異なる2つの制度があります。
さらに「売る」のか「あげる」のかによって、関係してくる税金の種類そのものが変わってくる点も、あらかじめ整理しておきたいポイントです。
判断に迷ったら、「空き家買取 イエタス」へ相談し、損のない形で空き家を手放す方法を検討しましょう。
