「不動産会社に相談したのに、なかなか買い手がつかない」
「査定は受けたけれど、何ヶ月も問い合わせが来ない」
地元の不動産屋さんや仲介業者へ何件も問い合わせているにもかかわらず、価格がつかなかったり買い手がいなかったりする方もいらっしゃるでしょう。
空き家は売りに出せばすぐ売れるとは限らず、立地や建物の状態、価格設定などにより長期間買い手がつかないまま、時間だけが過ぎてしまうケースが多くあります。
空き家が売れない主な理由から、放置し続けた場合のリスク、短期間で手放すための具体的な対処法について解説します。
空き家がなかなか売れない理由
空き家が売れない理由はケースバイケースであり、なかにはその土地の流行りや時期が影響する場合もあります。
一般的に、売れない理由として多くあげられる内容をまとめました。
立地・アクセスが悪いため
最寄り駅やバス停から遠い、周辺に生活インフラ（スーパーやコンビニ、病院など）が少ない、坂道や階段が多く車の乗り入れがしづらいといった立地条件は、買い手からの人気が下がりやすいポイントです。
とくに個人の買い手は、自分が住む家または民宿や飲食店としての利活用を目的に物件を探すケースが多いため、通勤・通学のしやすさや日常生活の利便性を重視する傾向があります。
立地条件が悪いと、そもそも内覧希望者自体が集まりにくくなるでしょう。
またエリア自体の人口減少や高齢化が進んでいる場合、そもそも住宅の需要そのものが少なく、条件を多少改善したところで買い手が現れにくいという根本的な問題を抱えている場合もあります。
その場合、個人の買い手ではなく土地の有効活用ノウハウを持つ買取業者や、地域の再生に関心のある事業者へのアプローチを検討する方が現実的なケースもあるでしょう。
建物の老朽化・損傷が激しいため
築年数が古く、雨漏りやシロアリ被害、水回りの劣化などが目立つ空き家は、購入後にリフォームや修繕の費用がかかることを敬遠され、なかなか買い手がつきません。
見た目の印象も大きく影響するため、外壁のひび割れや庭木の伸び放題といった状態も、内覧時のマイナス評価につながりやすい要素です。
老朽化が進めば進むほど修繕費用の見積もりも高くなり、購入希望者の検討対象から外れやすくなります。
再建築不可・接道義務違反などの法的制限があるため
建物を解体したあとに新しい建物を建てられない「再建築不可」物件や、道路と敷地の接し方が建築基準法上の要件を満たしていない「接道義務違反」の物件は、住宅ローンの審査が通りにくく、購入希望者が限定されます。
こうした法的な制限がある物件は、一般の不動産会社では取り扱いを断られてしまうケースもあり、仲介での売却が特に難しくなる傾向があります。
これらの制限は自身で解消できるものではないため、法的制限がある不動産を取り扱っている業者へ、売却について相談するとよいでしょう。
再建築不可物件
建物を解体して更地にした際、新しく建物が建てられない。
また現在建物が建っていても、建て替えや増改築の際に新たに建築確認を受けられない土地のことです。
主に建築基準法上の接道義務を満たしていないことが原因で、解体後は更地としてしか活用できないケースが多く、買い手にとっては住宅ローンの審査が通りにくくなるため敬遠される傾向にあります。
接道義務違反
建築基準法では、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。
この条件を満たしていない土地は「接道義務違反」となり、原則として新築や建て替えができません。再建築不可物件とされる主な原因のひとつです。
残置物や家財道具が片付いていないため
家具や家電、故人の遺品などがそのまま残っている状態では、購入検討者が内覧時に悪い印象を与える可能性があります。
また「片付けてから売り出したい」と考えて着手が遅れているうちに、時間だけが経過してしまうケースも少なくありません。
片付けには体力や時間、費用がかかるため、遠方に住んでいる方や忙しい方ほど後回しになりがちです。
建物内の残置物が多い場合は、不用品回収業者へまとめて依頼する方法がおすすめです。
以下のサイトから、自身にあった業者がまとめて探せるため、ぜひ利用してみましょう。
不用品回収相談所｜あなたにピッタリな不用品回収業者1社をご紹介
価格設定が相場と合っていないため
思い入れのある実家や、購入時の金額を基準に価格を設定すると、周辺相場とかけ離れた金額になる場合があります。
相場よりも高い価格設定は、購入希望者の比較検討の段階で候補から外れやすく、結果として長期間売れ残る大きな原因になります。
定期的に相場を確認し、必要に応じて価格を見直しましょう。
一方で、査定額をそのまま鵜呑みにして安易に値下げを繰り返すのも注意が必要です。
値下げのタイミングや幅によっては「何か問題がある物件なのでは」と買い手に不安を与え、かえって敬遠されてしまうこともあります。
値下げを検討する際は、なぜ価格が合っていないのかを見極めたうえで、根拠のある価格改定を行いましょう。
売れない空き家をそのまま放置するリスク
「そのうち売れるだろう」と空き家を放置していると、時間の経過とともにさまざまなリスクが積み重なります。
建物の維持費が発生し続ける
空き家であっても、所有している限りは固定資産税や都市計画税、火災保険料といった維持費がかかり続けます。
加えて、定期的な見回りや庭木の手入れなどの管理の手間も必要です。
遠方に住んでいる場合は、建物へ向かうたびに交通費や時間もかかるため、売れない期間が長引くほど負担は積み重なるでしょう。
また空き家は、管理を怠ると雨漏りやシロアリ被害といった劣化がさらに進行し、査定額そのものが下がることがあります。
売れないからと管理を後回しにすると、売れにくさをさらに悪化させる悪循環につながりやすい点にも注意が必要です。
「特定空家」に指定され固定資産税が上がる
倒壊の危険性や衛生上の問題があると自治体に判断された空き家は、「特定空家」に指定されることがあります。
特定空家とは、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、市区町村が指定する空き家のことで、以下の基準に該当すると判断された場合に指定されます。
指定されると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置（最大6分の1）が解除され、税額が最大で約6倍になるケースもあります。
自治体からの改善命令に従わない場合は、行政代執行による強制解体・費用請求の対象になるおそれもあります。
老朽化による倒壊・近隣トラブルが発生
管理されていない空き家は老朽化が進みやすく、屋根や外壁の落下、放火による火災など、近隣住民を巻き込むトラブルに発展する可能性があります。
また人の出入りがない状態が続くと、不法侵入や不法投棄の温床になりやすく、地域の治安悪化につながることも。
万が一事故が起きた場合、所有者が損害賠償責任を問われるおそれもあるため注意が必要です。
相続人が増えて権利関係が複雑化する
空き家をそのままにしている間に相続人自身が亡くなると、次の世代へ相続権が引き継がれ、権利者の数が増えます。
関係者が増えるほど売却する際に全員の同意を得る手続きが複雑化したり、名義変更に手間がかかったりします。
将来的に手放すことを考えているのであれば、権利関係がシンプルなうちに動くほど、選べる選択肢は多いといえるでしょう。
売れない空き家を売るための対処法
手放したい空き家がなかなか売れない場合の対処法について具体的に解説します。
仲介から買取に切り替える
仲介を利用しての売却は、買い手候補の母数が増えるものの個人の買い手が見つかるまで時間がかかりやすい方法です。
なかなか売れない場合は、不動産会社が直接買い取ってくれる「買取」への切り替えを検討しましょう。
買取であれば自分で買い手を探す必要がなく、条件が合えば短期間での現金化も可能です。
仲介と比較すると価格は下がる傾向がありますが、売却までのスピードや確実性を重視する場合には有効といえるでしょう。
とくに「半年〜1年以上仲介で売却活動をしているが反響がない」という場合は、その物件自体に個人の買い手がつきにくい何らかの事情があると考えられます。
仲介契約の期限が切れるタイミングで、一度買取業者への相談も並行して検討してみましょう。
現状有姿（そのままの状態）で売却する
「現状有姿」とは、建物や土地を現在の状態のまま、修繕・清掃・片付けをせずに引き渡す売却方法のことです。
買取価格は下がる傾向にありますが、残置物や老朽化した設備が残っていても、解体やリフォームの費用をかけずにそのまま売却できるのが特徴です。
片付けや修繕に時間や費用をかけられない場合は、現状有姿での売却に対応してくれる買取業者を探しましょう。
契約時には契約不適合責任の範囲を事前にすり合わせておくことが重要です。
更地にして土地として売却する
建物を解体して更地にしてから土地として売却する方法もあります。
建物付きより買い手が見つかりやすくなる場合がありますが、解体費用を売主が負担するため、まとまった初期費用が必要な点がデメリットです。
また更地にすることで固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がる点にも注意が必要です。
解体費用と売却額のバランスを事前にシミュレーションした上で判断しましょう。
価格を見直す・複数社に査定を依頼する
長期間売れない場合は、価格設定が相場と合っていない可能性があります。
定期的に周辺相場を確認し、必要であれば価格の見直しを行いましょう。
また1社だけの査定結果を鵜呑みにせず、複数の不動産会社や買取業者に査定を依頼することで、より適正な価格の相場観がつかめます。
会社によって得意なエリアや物件タイプが異なるため、比較検討して早期売却につなげましょう。
どうしても売れない場合は「譲渡」も並行して検討する
「手を尽くしているが、なかなか買い手も買取業者も見つからない」
という状況が続く場合は、売却にこだわりすぎず「譲渡」という選択肢も並行して検討しましょう。
とくに老朽化が激しく建物の資産価値があまりないと思われるケースや、再建築不可・接道義務違反などの法的制限がある土地は、売却よりも譲渡の方がスムーズな場合があります。
地元の空き家バンクや掲示板サイトへ登録する
自治体が運営する空き家バンクに物件情報を登録し、移住希望者などとのマッチングを図りましょう。
自身で価格を設定したり、無償譲渡で希望者を募ったりすることもできます。
登録費用や仲介手数料が比較的抑えられる自治体も多く、費用を抑えて空き家を手放したい場合におすすめです。
ただし成約までに時間がかかりやすく、必ず譲渡先が見つかるとは限らない点には注意しましょう。
親族や知人へ譲渡する
活用したいと考えている親族や知人がいる場合は、個人間での譲渡も選択肢のひとつです。
ただし無償で譲渡した場合でも、受け取った側に贈与税が発生する可能性があります。
またあとから「言った・言わない」のトラブルにならないよう、譲渡の条件や費用負担について書面に残しておくと安心です。
隣地所有者へ譲渡する
隣接する土地の所有者にとっては敷地を広げられるため、譲渡や売却の相談がまとまりやすいケースがあります。
とくに再建築不可の物件や、接道義務を満たしていない狭小地などは、一般の買い手よりも隣地所有者にとって価値が高い場合があります。
一度、隣地の所有者に打診してみる価値はあるでしょう。
国庫帰属制度を利用する
相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たしたうえで法務局の承認を得ることで国に返却できる制度です。
建物が残っている土地は原則として対象外のため、利用する場合は解体して更地にする必要があります。
また審査手数料に加えて、土地の管理に必要な費用相当額として10年分の負担金を納める必要がある点にも注意が必要です。
誰にも譲渡できず、売却の見込みも立たない土地について、最終手段として検討する制度のひとつです。
要件や費用の負担があるため、まずは法務局や専門家に相談したうえで判断しましょう。
なお建物の解体には別途費用がかかるため、まずは買取業者に建物付きのまま査定を依頼し、その結果と比較したうえで制度の利用を検討するのもおすすめです。
売れない空き家は買取専門業者「空き家買取 イエタス」にご相談ください
なるべく早く、手間をかけずに空き家を手放したい方は、買取専門業者「空き家買取 イエタス」への相談がおすすめです。
最短12時間のスピード査定・遠方でも対応可能！
できるだけ早く空き家を手放したい方に向けて、最短12時間というスピード感で査定結果を出してくれます。
売却までの期間を短縮したい場合に心強いサービスといえるでしょう。
また建物の写真や図面などのオンライン資料をもとに査定を行うため、現地に足を運ばなくても相談から契約まで進められます。
遠方にお住まいの方や、平日に時間を取りづらい方でも、電話やメール、オンラインでのやり取りを中心に無理なく手続きを完了させられます。
現状有姿での売却に成功する可能性あり
家具や家電、故人の遺品などが残っていても、そのままの状態で買取が可能です。
片付けが終わっていないことを理由に相談をためらう必要はなく、処分費用や手間をかけずに手放せる点が大きなメリットです。
弁護士・税理士など専門家と連携する体制が整っているため、再建築不可物件や相続人が複数いるケースなど、複雑な権利関係が絡む物件にも柔軟に対応できます。
「うちの物件は条件が悪いから難しいのでは」と諦める前に、まずは現状のまま無料査定を依頼してみましょう。
まとめ｜空き家が売れないときは期間を定めて譲渡も検討する
空き家が売れない背景には、立地や建物の状態、価格設定、法的な制限など、さまざまな原因があります。
まずは自分の空き家がどの原因に当てはまるのかを見極めましょう。
売れない期間が長引くほど、税負担や管理の手間、老朽化のリスクは積み重なります。
仲介での売却にこだわらず、買取への切り替えや現状有姿での売却といった方法も視野に入れましょう。
「空き家買取 イエタス」では、売れずに困っている空き家についてのご相談・査定を無料で承っています。
まずはお気軽に問い合わせてはいかがでしょうか？
