不動産会社に仲介を依頼したものの、1年以上経っても買い手が見つからない――。
このまま放置していいのか、価格を下げるべきか、それとも別の方法を検討すべきか、悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。
家が長期間売れない場合、価格や立地だけでは説明できない共通の原因があります。
本記事では、1年以上売れない家に共通する原因と放置するリスク、今からできる具体的な対処法をわかりやすく解説します。
1年以上売れない家に共通する5つの原因
同じような立地・価格帯の家がスムーズに売れているにもかかわらず、自分の家だけ何年も売れ残ってしまう。
その背景には、次のような要因が重なっていることがほとんどです。
価格設定が相場から乖離している
もっとも多い原因が、売り出し価格が周辺相場と合っていないケースです。
査定時の相場観と実際の市場価格にズレがあったり、「思い入れがあるから」「早く見つけた買い手が高く買うはず」という所有者側の希望額を優先し過ぎてしまうと、価格だけで検討対象から外されてしまいます。
不動産ポータルサイトでは、相場より少しでも割高な物件は検索結果の段階で敬遠されやすく、内見の申し込みが入らないことも珍しくありません。
さらに、売り出し当初は相場に合っていた価格でも、周辺の成約事例や地価が変動したことで、いつの間にか割高になってしまっているケースもあります。
定期的に相場を確認し直す必要があります。
立地・接道条件が悪い
土地が道路にどれだけ接しているかを定めた「接道義務」を満たしていない土地は、建築基準法上、家を建て替えられない「再建築不可物件」となります。
再建築不可の家は住宅ローンの審査に通りにくく、購入できる層が現金一括で購入できる投資家などに限られるため、買い手の母数自体が少なくなります。
また、最寄り駅からの距離や周辺環境、日当たりなども長期化の要因になります。
特に接道義務を満たさない土地は、住宅ローンの担保評価そのものが下がるため、金融機関の融資審査で否決されるケースも多く、結果として「欲しいと思っても買えない」状態の購入希望者が離脱していきます。
再建築不可物件
建築基準法にて、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していない(接道義務を満たさない)ため、現在の建物を解体すると新たに建て替えができない物件のこと。
住宅ローンの担保評価が低く、購入者が限られるため、一般的な仲介では買い手がつきにくく、売却が長期化しやすい傾向があります。
老朽化や残置物で内見時の印象が悪い
建物の老朽化が進んでいたり、家財道具や生活用品(残置物)がそのまま残っていたりすると、内見時に購入希望者が「住むイメージ」を持ちにくくなります。
水回りのカビや異臭、庭の雑草放置なども第一印象を大きく下げる要因で、写真映えしない物件は、ポータルサイトでクリックすらされないケースもあります。
内見時に片付けやハウスクリーニングを行うだけでも印象は大きく変わるため、頻繁に通って掃除ができない場合は、専門業者へ依頼してでも印象の向上に努める必要があります。
ハウスクリーニングや遺品整理を専門に対応してくれる業者に、ぜひ相談してみてください。
おうちにプロ｜株式会社ゼロアクセル
心理的瑕疵や特定空家指定など特殊な事情がある
過去に事件・事故があった、孤独死があったといった心理的瑕疵に該当する事情がある家は、告知義務が生じるため敬遠されやすくなります。
また、倒壊の危険性や衛生上の問題があるとして自治体から「特定空家」に指定された物件は、周辺住民からの印象も悪く、買い手がつきにくい傾向にあります。
こうした事情がある物件は、一般的な仲介ルートでは特に時間がかかりやすいのが実情です。
告知義務を怠ったまま売買を進めると、契約不適合責任を問われるリスクもあるため、事情をきちんと開示したうえで対応できる売却先を選ぶことが重要です。
心理的瑕疵
過去にその物件で事件・事故・孤独死などがあり、購入者や借主が「住むことに心理的な抵抗を感じる」とされる事情のことです。
売主には契約前に事実を伝える告知義務があり、怠ると契約不適合責任を問われる可能性があります。
買い手の心理的ハードルから、成約までに時間がかかりやすい要因の一つです。
特定空家
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の悪化などがあると自治体が判断した空き家のこと。
勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され税額が最大約6倍になるほか、改善が見られない場合は行政代執行による解体・費用請求に至ることもあります。
仲介会社の販売活動・広告戦略が合っていない
同じ物件でも、依頼する不動産会社によって成約までの期間は大きく変わります。
ポータルサイトへの掲載頻度が低い、写真や物件情報の見せ方が工夫されていない、専任媒介であるにもかかわらず積極的な広告活動がされていない、といったケースがあります。
戦略を練らない場合、物件情報自体が十分な購入希望者の目に触れていない可能性があります。
1年以上反響がない場合は、担当者に活動報告書の提出を求めたり、他社への相談を検討したりするのがおすすめです。
売れないまま放置するリスク
売却活動が長期化しても、「そのうち売れるだろう」と放置するのは危険です。
時間が経つほど、次のようなリスクが待っています。
「特定空家」に指定される
適切な管理がされないまま放置された空き家は、倒壊の危険性や衛生上の問題があるとして、自治体から「特定空家」に指定されることがあります。
指定され勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減措置(住宅用地特例)が解除され、税額が最大で約6倍に跳ね上がるケースもあります。
さらに改善が見られない場合は、自治体による行政代執行として解体され、その費用を所有者が請求されることも。
一度指定を受けると、解除してもらうには相応の改善対応が必要なため、税負担が発生する前の早めの対応が重要です。
建物の老朽化が進み資産価値がさらに下がる
人が住まなくなった家は、換気や通水が行われないことで劣化のスピードが早まります。
雨漏りやシロアリ被害、基礎の傷みなどが進行すると、売却時の査定額はさらに下がり、ますます売れにくくなることも。
売れない期間が長引くほど、価格面でも不利になっていく悪循環に陥りやすいのです。
定期的な換気や通水、庭木の手入れといった最低限の管理だけでも劣化のスピードを緩やかにできますが、遠方に住んでいる場合はその管理自体が大きな負担になります。
近隣トラブルに発展する
空き家の庭木や雑草の繁茂、害虫・害獣の発生、外壁の劣化による落下物などで、近隣住民とのトラブルに発展するおそれがあります。
景観や治安面への懸念から苦情が寄せられたり、自治体への通報につながったりするケースもあり、所有者としての管理責任を問われる可能性もあります。
近年は「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、自治体が所有者に対して指導・勧告を行う件数も増えており、対応を怠ると法的な措置に発展する可能性もゼロではありません。
相続発生時に管理・責任がより複雑になる
売れないまま所有者が亡くなり、複数いる相続人の相続登記が完了した場合、権利関係が複雑になります。
自身だけで建物全体の売却が難しくなるなど、売却の意思決定そのものが停滞するおそれがあります。
さらに次の世代へと問題が先送りされ、管理責任の所在があいまいなまま空き家だけが古くなっていく、という事態にもなりかねません。
相続人の一人が遠方に住んでいたり、連絡が取りづらい親族がいたりする場合は、売却の方針を決めるだけでも数ヶ月単位の時間がかかることも珍しくありません。
家が売れないときの対処法
長期化した売却活動は、経済的な事情も相まって心身ともに大きな負担です。
不動産の専門業者への売却や、無償譲渡の検討も視野に入れましょう。
専門の不動産会社へ売却する
一般的な仲介での売却が難しい家でも、法的規制がかかった空き家や訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、現状有姿のまま短期間で売却できる可能性があります。
仲介は「買い手を探す」仕組みである一方、買取は業者が直接買い主となるため、内見対応や広告期間を待つ必要がなく、老朽化や再建築不可、心理的瑕疵といった仲介で敬遠されやすい条件でも対応してもらいやすいのが特徴です。
査定から契約・決済までのスピードも速く、「早く現金化したい」「これ以上管理の手間をかけたくない」という方には特に向いています。
販売価格や戦略を見直す
仲介での売却を続ける場合は、現在の売り出し価格が相場に見合っているか、依頼している不動産会社の販売活動が十分かを改めて確認しましょう。
複数社に査定を依頼し直す、媒介契約の種類を見直す、写真や物件情報を撮り直すといった対応だけでも反響が大きく変わることがあります。
一般媒介から専任媒介へ切り替えて不動産会社の販売意欲を高める、といった見直し方法もおすすめです。
無償譲渡を検討する
売却が難しい場合は、希望する人へ無償譲渡する方法も検討しましょう。
自治体が運営する「空き家バンク」に登録して移住希望者やリノベーション目的の買い手を探したり、個人間で譲渡先を探したりする方法です。
ただし契約関連においては、弁護士や司法書士などの専門家に相談したり頼ったりするのがおすすめです。
無償であっても口約束で済ませず、譲渡の条件や物件の状態を書面に残しておくことで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続した土地が対象であれば、一定の要件を満たすことで土地を手放し、国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法もあります。
ただし建物が建ったままの土地は対象外となるため、建物を解体した上で申請する必要があり、審査手数料や負担金も発生します。
制度の詳細な要件は法務局で確認することをおすすめします。
審査には数ヶ月単位の時間がかかることもあるため、早期の現金化を優先したい場合は、他の方法とあわせて検討するとよいでしょう。
「1年以上売れない！」でお悩みなら「空き家買取 イエタス」へ
仲介での売却活動に限界を感じている場合は、空き家や訳あり物件を専門に、売却の相談に応じてくれる「空き家買取 イエタス」がおすすめです。
長期間売れなかった家でも、お問い合わせから最短12時間で査定結果を案内してくれるため、「早く手放したい」というご要望にもスムーズに対応してもらえます。
また現地に足を運ぶ必要はなく、全国どのエリアの物件でも対応可能です。
遠方に住んでおり管理が難しい方でも安心して相談できるでしょう。
さらに、ツタ繁茂や家財道具や生活用品が残ったままといった状況でも、現状有姿での売却に成功する可能性があります。
一般的な仲介では扱いにくい「訳あり」の空き家でも、弁護士・司法書士などの専門家ネットワークと連携しながら対応するため、まずは無料相談・査定のみでも気軽に問い合わせてみてください。
よくある質問（FAQ）
売れない家を放置するとどんなペナルティがありますか？
適切な管理がされていないと判断されると、自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。
指定されてから勧告を受けると固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大約6倍になるほか、改善が見られない場合は行政代執行による解体とその費用請求が行われることもあります。
業者へ空き家を売却した場合は仲介より安いですか？
買取価格は、仲介での成約価格と比べて一般的に低めになる傾向があります。
ただし買取には仲介手数料がかからないこと、短期間で確実に現金化できること、内見対応や修繕・片付けの手間がかからないことなどのメリットがあり、総合的なコストや手間を踏まえると必ずしも「損」とは限りません。
家財道具が残っていても売却は可能ですか？
「空き家買取 イエタス」などの空き家専門の買取業者の中には、現状有姿での売却相談を受けてくれるところがあります。
現状有姿での売却に成功すれば、片付けや処分の手間・費用をかけずに手放せます。
空き家を売却する場合はどのくらいの期間がかかりますか？
仲介の場合は数ヶ月から1年以上かかることも珍しくありません。
一方、買取であれば査定から契約・決済まで数日〜数週間程度で完了することが多く、早期の現金化を希望する方に向いています。
まとめ｜1年以上売れない家は専門業者へ売却するのがおすすめ
1年以上売れない家には、価格設定や立地条件、建物の状態、特殊な事情、販売活動の内容など、複数の原因が重なっていることがほとんどです。
放置を続ければ、特定空家指定による税負担の増加や資産価値の下落、近隣トラブル、相続時の混乱といったリスクはさらに大きくなっていきます。
仲介での売却が難しいと感じたら、現況のまま・短期間で売却できる買取という選択肢を検討してみましょう。
「空き家買取 イエタス」なら、遠方の物件や残置物が残ったままの家、再建築不可物件などの場合にも相談にのってくれます。
長期間売れずに悩んでいる方は、まずは気軽に相談してみてください。
