「子どもも兄弟もいない自分が亡くなったら、今ある空き家はどうなるのだろう」
「身寄りのない親族が残した空き家を、誰が片付けるのかわからない」
相続人がいない空き家について、不安を抱えている方は少なくありません。
相続人がいない空き家は、最終的に国のものになります。
ただし国が自動的に引き取ってくれるわけではなく、誰かが家庭裁判所へ申立てを行い、費用を負担しなければ手続きが始まりません。
本記事では、相続人がいない空き家が死後にたどる流れと放置するリスク、生前に「売る」「あげる」ための具体的な方法と注意点を解説します。
空き家の「相続人がいない」状態とは？該当する3つのケース
日本総合研究所のレポートによると、相続人がいないために国庫へ帰属した財産は2024年に1,292億円にのぼり、10年前の約3倍に増えたとのこと。
「相続人がいない」とは、民法で定められた法定相続人が一人も存在しない、または全員が相続する権利を手放した状態を指し、法律上は「相続人不存在」と呼ばれます。
自分や親族の空き家が3つのうちいずれのケースに当てはまるのかを確認しましょう。
法定相続人が一人もいない
法定相続人になれる人は、配偶者と次の順位の血族に限られます。
配偶者は常に相続人となり、血族は順位の高い人だけが相続人になります。
配偶者も上記の血族も全員いない場合、「相続人がいない」状態となります。
いとこや叔父・叔母、内縁のパートナー、長年世話をしてくれた知人は、いくら親しい間柄でも法定相続人にはなれません。
相続人全員が相続放棄した
法定相続人がいても、全員が家庭裁判所で相続放棄の手続きをすると、相続人がいない状態になります。
相続放棄をした人は、初めから相続人ではなかったものとみなされるためです。
「古い空き家を引き継ぎたくない」「維持費が負担になるから」といった理由で、子から兄弟姉妹、甥・姪へと順番に放棄が続き、最終的に誰も残らないケースもあります。
注意したいのは、相続放棄をしても空き家と完全に無関係になれるとは限らない点です。
被相続人と同居していた場合など、放棄の時点で空き家を占有していた人は、相続財産清算人などへ引き渡すまで、建物を保存する義務を負います。
相続人がいないと思い込んでいる
「身寄りがない」と思っていても、戸籍をたどると相続人が見つかるケースがあります。
たとえば、次のような人は法定相続人にあたります。
相続人が一人でもいれば、空き家は国庫に帰属せず、相続人に引き継がれます。
そのため望まない相手に渡ってしまう、あるいは面識のない甥・姪に突然管理の負担がかかってしまう、といった事態も起こりえます。
対策を考える前に、出生から現在までの戸籍を取り寄せて、相続人の有無を正確に確認しましょう。
戸籍の収集や読み解きが難しい場合は、司法書士や行政書士に依頼できます。
相続人がいない空き家は将来どうなる？
相続人がいないまま所有者が亡くなると、空き家は「相続財産法人」という扱いになり、家庭裁判所が選んだ相続財産清算人のもとで清算手続きが進みます。
最終的に残った財産は国庫に帰属しますが、完了までには1年前後の期間がかかるのが一般的です。
国庫帰属までの流れを3段階で確認しましょう。
利害関係人の申立てで相続財産清算人が選任される
手続きは、利害関係人または検察官が家庭裁判所へ「相続財産清算人」の選任を申し立てるところから始まります。
利害関係人とは、被相続人にお金を貸していた債権者、遺言で財産を受け取る受遺者、特別縁故者にあたる人などです。
申立先は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。
選任された清算人は、空き家を含む財産を調査・管理し、清算を進めます。
あわせて家庭裁判所が、清算人を選任した旨と、相続人がいる場合は名乗り出るよう求める公告を、6か月以上の期間を定めて行います。
期間内に相続人が現れなければ、相続人がいない事実が法的に確定します。
相続財産清算人
相続人がいない、または相続人の有無がわからない場合に、家庭裁判所が選任する財産の管理・清算の担当者です。
弁護士や司法書士などの専門家が選ばれるのが一般的で、被相続人の債務を支払い、残った財産を国庫に引き継ぐまでを担います。
2023年4月施行の改正民法により、従来の「相続財産管理人」から名称が変更されました。
債権者への支払い後に特別縁故者へ財産分与される
清算人は、被相続人の債権者や受遺者に対して、2か月以上の期間を定めて請求の申出を求める公告を行います。
未払いの医療費や家賃、借入金などがある場合は相続財産から支払い、遺言による遺贈がある場合は実行します。
現金や預貯金で足りないときは、家庭裁判所の許可を得て空き家を売却し、支払いにあてます。
支払いを終えても財産が残り、かつ相続人がいない事実が確定した場合、特別縁故者は財産分与を請求できます。
請求の期限は、相続人を捜す公告の期間が満了してから3か月以内です。
ただし、分与を認めるかどうか、いくら認めるかは家庭裁判所の判断に委ねられ、申し立てても必ず受け取れるわけではありません。
特別縁故者
法定相続人ではないものの、被相続人と特別な関係にあった人です。
民法では、被相続人と生計を同じくしていた人（内縁の配偶者など）、被相続人の療養看護に努めた人、ほかに特別の縁故があった人が挙げられています。
家庭裁判所に申立てを行い、認められた場合に限り、相続財産の全部または一部を受け取れます。
残った空き家は換価されて国庫に帰属する
特別縁故者への分与を経ても残った財産は、国庫に帰属します。
空き家は、清算人が家庭裁判所の許可を得て売却し、現金に換えたうえで国へ納めるのが一般的です。
なお空き家が共有名義の場合、亡くなった人の持分は国庫ではなく、他の共有者に帰属することがあります。
一方で注意が必要なのは、買い手がつかない空き家です。
老朽化が進んでいる、再建築不可である、立地が悪いといった物件は売却が進まず、手続きが長期化する可能性があります。
売れる見込みのない不動産しかない場合、清算人の引き受け手が見つかりにくいという実務上の課題もあるでしょう。
相続人がいなければ国が引き取ってくれるわけではなく、実際には多くの手間と費用、時間がかかる点をおさえておきましょう。
相続人がいない空き家を放置するリスク
「いずれ国のものになるなら、何もしなくてよい」と考えるのは危険です。
国庫帰属までの手続きは自動では始まらず、大きな手間と費用が発生します。
生前に行き先を決めないまま時間が過ぎると、周囲の人や近隣に負担が及び、ご自身の選択肢も狭まるでしょう。
申立人がいなければ空き家は処分されず残り続ける
相続財産清算人は、申立てがなければ選任されません。
被相続人に借金がなく、財産を受け取りたい人もいない場合、申立てを行う動機を持つ人がいないため、空き家は亡くなった人の名義のまま残り続けます。
2023年12月施行の改正空家法により、市区町村長も清算人の選任を請求できるようになりました。
とはいえ、自治体の予算や人員には限りがあり、すべての空き家に対応できるわけではありません。
誰も手を付けられない空き家は、管理する人がいないまま老朽化が進み、地域にとって大きな負担になります。
清算人の申立て費用（予納金）が親族や知人の負担になる
清算人の選任を申し立てる際は、収入印紙800円や郵便切手代、官報公告料に加えて、「予納金」の納付を求められる場合があります。
予納金は、清算人の報酬や財産の管理費用にあてるお金です。
相続財産に十分な現金や預貯金がある場合は不要ですが、財産が空き家だけで現金がほとんどない場合は、申立人が負担しなければなりません。
金額は家庭裁判所が事案ごとに決定し、一般的には20万〜100万円程度が目安とされています。
空き家が売れて費用をまかなえた場合は返還されますが、売れなければ戻ってこない可能性もあります。
つまり、いとこや友人、隣人が「空き家を何とかしたい」と動いた場合、善意で動いた人に金銭的な負担がかかる場合があるのです。
管理不全空家・特定空家に指定され近隣トラブルを招く
管理する人がいない空き家は、屋根や外壁の破損、雑草や庭木の繁茂、害虫・害獣の発生、不法投棄などを招きやすく、近隣トラブルの原因になります。
状態が悪化すると、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定される可能性があります。
施設入所などで生前から空き家にしている場合、指定を受けて勧告されると、所有者であるご自身の固定資産税が上がります。
亡くなった後は、対応する人がいないまま危険な状態が続き、最終的に自治体が公費で解体する事態にもなりかねません。
管理不全空家・特定空家
特定空家は、倒壊のおそれや衛生上の問題などにより、周辺へ著しい悪影響を及ぼすと市区町村が判断した空き家です。
管理不全空家は、放置すると特定空家になるおそれがある空き家で、2023年12月施行の改正空家法で新設されました。
いずれも市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1に軽減）が解除される場合があります。
判断能力が低下すると売却も遺言もできなくなる
認知症などで判断能力が低下すると、売却や遺言書の作成が難しくなる場合があります。
その場合、不動産の売買契約が結べなくなり、遺言書を作成しても無効と判断されるおそれがあります。
成年後見制度を利用すると後見人が代わりに手続きできますが、身寄りがない場合は申立てを行う親族がおらず、開始までに時間がかかりがちです。
さらに、自宅として使っていた不動産を後見人が売却するには家庭裁判所の許可が必要で、「施設の費用にあてる」などの必要性が認められなければ売却できません。
また後見人が本人に代わって遺言書を作成することもできません。
「まだ元気だから」と先送りにしている間に、売る・あげるという選択肢を失ってしまう可能性があるのです。
成年後見制度を使った売却の流れは、親が認知症になったら実家は売却できる？｜成年後見制度・家族信託の違いと空き家を手放す流れを解説で詳しく解説しています。
相続人がいない空き家を生前に手放す方法
相続人がいない空き家は、所有者が元気なうちに行き先を決めておきましょう。
方法は大きく「売る」と「あげる」の2つに分かれ、空き家の状態や譲りたい相手の有無によって適した手段が変わります。
【売りたい】買取業者へ売却して現金化する
買取は、不動産会社が空き家を直接買い取る方法です。
買い手を探す期間が不要なため、査定から引き渡しまでが早く、老朽化した建物や残置物が残った空き家、再建築不可の物件でも、現状のまま売却できる可能性があります。
相続人がいない方にとって大きなメリットは、「空き家を現金に換えられる」点です。
現金にしておくと、老後の生活費や施設の入居費用にあてられるほか、遺言で特定の人や団体へ渡す際も、不動産より受け取ってもらいやすくなります。
売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、売れ残るリスクや管理の負担から早く解放されたい方に向いています。
【売りたい】仲介で買い手を探す
仲介は、不動産会社に買い手を探してもらい、個人などへ売却する方法です。
市場価格に近い金額で売れる可能性があり、駅に近い、築年数が浅い、リフォーム済みといった条件の良い空き家に向いています。
一方で、買い手が見つかるまでの期間は読めず、数か月から1年以上かかるケースもあります。
内覧対応や片付け、価格交渉といった手間もかかります。
相続人がいない方の場合、売却活動が長引いている間に体調を崩したり判断能力が低下したりすると、売却自体が止まってしまうおそれがあります。
「3か月たっても反響がなければ買取に切り替える」など、あらかじめ期限を決めて進めると安心です。
売れない原因と対処法については、もう1年以上経過…なぜ私の家は売れないの？5つの原因と売れない場合の対処法も参考にしてください。
【あげたい】遺言書を作成して遺贈する
「世話になったいとこに譲りたい」
「内縁のパートナーに残したい」
という場合は、遺言書で財産を渡す「遺贈」が有効です。
法定相続人ではない人や団体でも、遺言があれば空き家を引き継ぐことができます。
遺言書は、公証人が作成に関与する公正証書遺言にしておくと、形式の不備で無効になるリスクを抑えられます。
あわせて、遺言の内容を実行する「遺言執行者」を必ず指定しましょう。
相続人がいない場合、執行者がいなければ名義変更などの手続きを進める人がおらず、結局は家庭裁判所への申立てが必要になるためです。
また、遺贈は受け取る側が放棄できます。
老朽化した空き家は「もらっても困る」と断られる可能性があるため、事前に相手の意思を確認し、難しい場合は売却して現金化する方法も検討しましょう。
遺贈
遺言によって、財産を特定の人や団体に無償で譲る行為を指します。
法定相続人以外にも財産を渡せる点が特徴で、財産を受け取る人を「受遺者」と呼びます。
「自宅の土地と建物を渡す」と財産を指定する特定遺贈と、「全財産を渡す」「財産の2分の1を渡す」と割合で指定する包括遺贈の2種類があります。
【あげたい】生前贈与・無償譲渡で引き渡す
生きているうちに空き家を譲る方法が、生前贈与や無償譲渡です。
名義変更までをご自身の目で見届けられるため、遺贈のように「亡くなった後に放棄される」心配がありません。
譲りたい相手が決まっていない場合は、自治体の空き家バンクや、0円物件を扱うマッチングサービスに登録して、引き取り手を探す方法もあります。
隣地の所有者に声をかけると、敷地を広げたいというニーズと合致して話がまとまるケースもあります。
注意点は、無償であっても受け取る側に贈与税や不動産取得税、登記費用がかかる点です。
口約束で済ませず、建物の状態や残置物の扱い、引き渡し後の責任の範囲を明記した贈与契約書を作成しておきましょう。
無償で譲る方法については、100円・0円で空き家や別荘を「あげます」は実現可能？空き家がスムーズに手放せない理由も参考にしてください。
相続人がいない空き家を売る・あげる前の注意点
手放す方法が決まっても、名義や税金の確認を怠ると、手続きが止まったり思わぬ出費が生じたりします。
とくに登記と税制の特例には期限があるため、後回しにするほど不利です。
売る場合・あげる場合のどちらにも関わる、3つの注意点を事前におさえておきましょう。
名義が親や先祖のままなら相続登記を済ませる
空き家の名義が、亡くなった親や祖父母のままになっている場合、売却や贈与をする前に、原則として相続登記を済ませておく必要があります。
法務局で登記事項証明書を取得し、現在の名義人を確認しましょう。
名義が古いままの場合は、自分の名義に変更する相続登記が必要です。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が求められます。
2024年3月以前に相続した不動産も対象で、期限は2027年3月31日です。
正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
何代も前から名義が変わっていない場合は、関係する相続人の調査に時間がかかるため、早めに司法書士へ相談しましょう。
名義変更にかかる費用は、家の名義変更 費用はいくら？相続・贈与・売買別の相場とスムーズに空き家を手放す方法も参考にしてください。
売却益の3,000万円特別控除には期限がある
空き家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。
ただし一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例を利用できます。
空き家になった経緯によって、使える特例と期限が異なる点に注意しましょう。
| 空き家の経緯 | 使える特例 | 売却の期限 |
|---|---|---|
| ご自身が住んでいた家 （施設入所や住み替えで空き家になった） | マイホームを売ったときの3,000万円特別控除 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 親などから相続した家 | 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで |
相続した空き家の特例には、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋である、売却代金が1億円以下であるなど、細かな要件があります。
期限を過ぎると税額が数百万円単位で変わる場合もあるため、売却を決めたら早めに税務署や税理士へ確認しましょう。
空き家に関する税金の特例は、空き家の特例まとめ｜売却・譲渡で損しないための税金の軽減制度と注意点でも解説しています。
譲り受ける側に税金や維持費の負担がかかる
空き家を「あげる」場合は、受け取る側の負担も考えておく必要があります。
※税金の詳細は税務署や税理士へご確認ください。
善意で譲ったつもりが、相手にとっては重い負担になるケースも少なくありません。
譲る前に相手と費用面まで話し合い、負担が大きい場合は、空き家を売却して現金で渡す方法に切り替えると、双方が納得しやすい形になります。
相続人がいない空き家の買取なら「空き家買取 イエタス」へ！
相続人がいない空き家を「元気なうちに、確実に手放したい」とお考えの方は、空き家・訳あり物件専門の買取サービス「空き家買取 イエタス」へご相談ください。
老朽化が進んだ空き家や、家財道具が残ったままの空き家でも、現状のまま買取が可能で、査定・相談は無料で、査定額に納得できない場合はキャンセルもできます。
イエタスが選ばれる理由は、次の5つです。
- 最短12時間のスピード査定：
行き先を早く決めたい方も、すぐに買取価格の目安を把握できます - 現地立会いは原則不要：
施設に入所している方や遠方にお住まいの方も、電話・メール・LINEで相談でき、全国47都道府県に対応しています - 秘密厳守での対応：
近隣や知人に事情を知られないよう配慮して売却手続きを進めます - 残置物そのままOK：
家具や家電の片付け・不用品の処分はイエタスが行います - 専門家との連携体制：
弁護士・税理士などの専門家と連携し、名義が古いままの空き家や権利関係が複雑な空き家にも対応します
「買い手がつかないかもしれない」「片付けが終わっていない」と迷っている段階でも問題ありません。
空き家を現金に換えておくと、老後の資金として使えるうえ、遺言で大切な人や団体へ残す際の選択肢も広がります。
まずは無料査定で、ご自身の空き家がいくらになるのかを確認してみましょう。
まとめ｜相続人がいない空き家は自分が元気なうちに行き先を決めるのが鉄則
相続人がいない空き家は、最終的に国庫へ帰属します。
しかし、国が自動的に引き取ってくれるわけではなく、相続財産清算人の選任申立てと費用の負担が必要で、申立人がいなければ空き家は放置されたまま残ります。
放置された空き家は、管理不全空家・特定空家の指定や近隣トラブルを招き、世話になった人や地域に負担を残しかねません。
確実な対策は、判断能力がしっかりしているうちに、ご自身の手で行き先を決めておくことです。
「譲る相手が見つからない」「古くて売れるか不安」という方は、買取で現金化しておく方法が有力な選択肢といえます。
空き家買取「イエタス」では、相続人がいない空き家に関するご相談・査定を無料で承っています。
まずはお気軽にお問い合わせください。
この記事の監修者
武田 一樹（たけだ かずき）
いつき司法書士事務所 代表司法書士。早稲田大学法学部卒業後、司法書士事務所での勤務を経て、2010年に東京都武蔵野市吉祥寺で開業。開業以来、地域密着で相続・遺言、遺産整理、家族信託・任意後見、成年後見、不動産登記などを幅広く手がける。依頼者の気持ちに寄り添い、将来を見据えた提案を大切にしています。
【プロフィール】
いつき司法書士事務所 代表司法書士
平成10年：早稲田大学 法学部卒業
平成12年：司法書士試験合格、司法書士事務所に勤務
平成14年：司法書士登録
平成16年：簡裁代理関係業務認定
平成22年：いつき司法書士事務所開業
公式サイト：https://www.i2ki.net/
