「親が亡くなり、実家を相続することになった」
「兄弟で相続したものの、誰も住む予定がなく持て余している」
そんな悩みを抱えている方は少なくありません。
相続した空き家は、通常の空き家とは異なり、相続登記の義務化や相続人が複数いることによる権利関係の複雑さなど、特有の注意点があります。
この記事では、空き家を相続した際に最初に確認すべきことから、売る・譲る・活用するという選択肢の整理、放置した場合のリスク、信頼できる買取業者の選び方まで詳しく解説します。
空き家を相続したら最初に確認すべきこと
相続した空き家をどうするか検討する前に、まずは押さえておくべき基本的な手続きがあります。
相続登記の義務化と期限
2024年4月1日から、相続によって取得した不動産の名義変更（相続登記）が法律上の義務になりました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく手続きを怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
この義務化は2024年4月より前に発生した相続にもさかのぼって適用されるため、「昔の相続だから関係ない」とは言えない点に注意が必要です。
遺産分割協議がすぐにまとまらない場合は、「相続人申告登記」という簡易な制度を利用することで、いったん義務を果たすことも可能です。
ただし相続人申告登記はあくまで応急的な措置であり、遺産分割が成立した後は、成立日から3年以内にあらためて正式な相続登記を行う必要があります。
相続した空き家を売却する場合も、名義が被相続人（亡くなった方）のままでは売却手続きを進められないため、早い段階で相続登記を済ませておきましょう。
【共有名義】相続人が複数いる場合
相続人が複数いる場合、遺産分割協議が整うまでの間、空き家は相続人全員の共有名義となります。
共有名義の不動産は、売却する際に共有者全員の同意が必要になるため、誰か一人でも売却に反対すると、スムーズに手続きを進められなくなってしまいます。
また、共有者の中に遠方に住んでいる方や、連絡が取りづらい方がいる場合、合意形成そのものに時間がかかることも珍しくありません。
将来的なトラブルを避けるためにも、相続が発生した早い段階で相続人全員が集まり、空き家をどうするかについて方針を話し合っておくことをおすすめします。
話し合いがまとまらない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に間に入ってもらうことで、円滑に協議を進められるケースもあります。
売却する意思がある相続人と、そうでない相続人がいる場合は、まず査定額を出してもらい、具体的な金額をもとに話し合うことで、合意形成が進みやすくなることもあります。
相続した空き家は売る・譲る・活用のうちどれがいい？
相続した空き家の対処法は、大きく分けて「売る」「譲る」「活用する」の3つがあります。
それぞれの向き不向きを整理しておきましょう。
売却に向いているケース
以下のようなケースでは、売却を検討するのがおすすめです。
とくに相続人が複数いる場合は、不動産のまま所有し続けるよりも、売却して現金化したうえで分配したほうが、公平に遺産分割を進めやすいというメリットもあります。
不動産のまま共有し続けると、将来的な管理責任や固定資産税の負担の押し付け合いが起きやすいため、早期に現金化して清算する「換価分割」という方法が選ばれることも多くあります。
換価分割
相続で複数の相続人が不動産を引き継ぐ際に使われる遺産分割方法の一つです。
空き家などをそのまま分けるのが難しい財産について、いったん売却して現金に換えたうえで、その代金を相続人同士があらかじめ決めた割合で分け合います。
不動産を維持したまま共有名義にする方法と比べ、後々の権利関係のもつれを防ぎやすいのが特徴です。
売却には相続人全員の同意が必要となるため、事前に方針をすり合わせておくとスムーズに進みます。
譲渡に向いているケース
以下のようなケースでは、無償譲渡や空き家バンクへの登録を検討するのもひとつの方法です。
空き家バンクは自治体が運営しており、移住希望者などとのマッチングが図れるサービスです。
ただし成約までに時間がかかりやすく、必ず譲渡先が見つかるとは限らない点に留意しましょう。
利活用に向いているケース
以下のようなケースでは、賃貸や自己利用といった活用方法も検討できます。
ただし、賃貸として活用する場合はリフォーム費用や管理の手間がかかり続けるため、長期的に費用対効果を見込めるかどうかを慎重に検討する必要があります。
とくに相続人が複数いる場合、活用によって得られる家賃収入の分配方法や、修繕費用の負担割合をめぐってトラブルになりやすいため、活用を選ぶ際は事前に取り決めを明文化しておくことをおすすめします。
相続した空き家を売却する方法
売却を選ぶ場合、具体的にどのような手段があるのかを見ていきましょう。
不動産専門の買取業者へ相談する
もっともスピーディーかつ確実に空き家を現金化したい場合は、不動産の買取を専門とする業者へ相談する方法がおすすめです。
買取業者であれば、老朽化した建物や再建築不可物件、残置物や遺品が残ったままの状態でも、現状のまま買い取ってもらえるケースが多くあります。
相続人が複数いる場合でも、査定額をもとに分配額を計算しやすく、遺産分割協議もスムーズに進めやすくなります。
仲介で売却する
市場価格に近い金額での売却を目指す場合は、仲介による売却も選択肢のひとつです。
立地が良く、建物の状態も良好な物件であれば、仲介の方が結果的に高値で売却できる可能性があります。
ただし買い手が見つかるまでに時間がかかりやすく、内覧対応や条件交渉の手間が発生する点には注意が必要です。
相続人が複数いる場合は、売却完了までの間、固定資産税や管理費用の負担についても事前に取り決めておくとトラブルを防げます。
また、仲介の場合は売却完了までに数か月から1年以上かかることも珍しくないため、後述する「3,000万円特別控除」の適用期限との兼ね合いも考慮したうえで、売却方法を選ぶことが大切です。
「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用する
相続した空き家を売却する際は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」を活用できる場合があります。
一定の要件を満たして売却すると、譲渡所得から最大3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる制度です。
この特例の適用期限は2027年12月31日までとされており、相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却する必要があります。
対象となるのは昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物（マンションなど）は対象外となるほか、耐震基準を満たしているか、耐震リフォームまたは取り壊しをしたうえで売却することが要件です。
適用を受けるには、物件が所在する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、確定申告時に税務署へ提出する必要があります。
要件がやや複雑なため、対象になりそうな場合は早めに税理士や自治体の窓口に相談し、期限内に手続きを進めましょう。
相続した空き家を放置するリスク
「まだ急いでいないから」と相続した空き家を放置すると、時間の経過とともにさまざまなリスクが積み重なっていきます。
「特定空家」に認定される
倒壊の危険性や衛生上の問題があると自治体に判断された空き家は「特定空家」に指定されることがあります。
指定されると、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が解除され、税額が最大で約6倍になるケースもあります。
相続後、誰も管理せずに放置している空き家は老朽化が進みやすく、特定空家に指定されるリスクも高まる傾向にあります。
相続人が複数いる場合、「誰かがそのうち対応するだろう」という認識のまま時間だけが過ぎてしまい、気づいたときには特定空家に指定されていた、というケースも少なくありません。
特定空家
適切に管理されず放置された空き家のうち、倒壊のおそれや衛生上の問題、景観の悪化など周辺に悪影響を及ぼしていると自治体が判断したものを指す制度上の区分です。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき指定され、対象となると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が最大で約6倍に跳ね上がることがあります。
自治体からの指導や勧告に応じない場合、最終的には行政代執行によって強制的に解体され、その費用を所有者が請求されるおそれもあります。
老朽化による倒壊・近隣トラブルが発生する
管理されていない空き家は老朽化が進みやすく、屋根や外壁の落下、放火による火災など、近隣住民を巻き込むトラブルに発展する可能性があります。
万が一事故が起きた場合、所有者である相続人が損害賠償責任を問われることもあります。
相続人が複数いる場合、誰が管理責任を負うのかが曖昧になりやすく、結果として誰も対応しないまま放置されてしまうケースも少なくありません。
手放すことが困難になる
空き家を放置している間に相続人自身が亡くなると、その相続権がさらに次の世代へ引き継がれ、権利者の数がどんどん増えていきます。
権利者が増えるほど、売却時に必要な全員の同意を得ることが難しくなり、いざ手放そうとしたときに手続きが進められなくなるおそれがあります。
また、建物の老朽化が進むほど資産価値も下がり、買い手がつきにくくなることで、売却自体が困難になるケースもあります。
早めに方針を決め、相続人全員の合意のもとで手続きを進めましょう。
相続した空き家の買取業者を選ぶポイント
空き家の買取りを希望する場合、業者選びが売却の満足度を大きく左右します。
次の4つのポイントを意識して探しましょう。
相続案件の実績・対応力があるかを確認する
相続した空き家の売却には、通常の不動産売却とは異なる知識（相続登記、遺産分割、相続税の特例など）が求められます。
相続案件の取り扱い実績が豊富な業者であれば、こうした手続き面でのアドバイスも受けやすく、スムーズに売却を進められます。
ホームページなどで相続案件の対応事例を公開している業者であれば、実績がなおわかりやすいでしょう
相続登記が済んでいない段階でも相談に応じてくれる業者であれば、登記手続きと並行して売却の準備が進められます。
残置物・遺品整理への対応が含まれるかを確認する
相続した空き家には、家具や家電、故人の遺品などが多く残されているケースがほとんどです。
残置物の処分費用が買取価格に含まれているか、それとも別途費用がかかるのかは業者によって対応が異なるため事前に確認しましょう。
遺品整理まで手が回らず片付けが負担になっているケースが多いため、残置物があっても売却可能であれば、時間や労力をかけずに手放せます。
契約前に処分範囲の線引きを明確にしておくとトラブルが防げます。
契約不適合責任（瑕疵担保）の免責があるかを確認する
古い空き家には、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の劣化などの不具合がつきものです。
買取業者との契約で契約不適合責任が免責かどうかを確認しましょう。
もし免責の取り決めがないまま契約してしまうと、売却後に修繕費用や損害賠償を請求される可能性もあります。
契約書に免責の範囲が明記されているかを事前にしっかり確認し、不明な点は契約前に必ず質問して解決しておきましょう。
契約不適合責任
不動産の売買契約において、引き渡された建物が契約の内容と異なる欠陥、たとえば雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の不具合などを抱えていた場合に、売主が買主に対して負うことになる責任です。
以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年施行の改正民法によって呼び方と内容が見直されました。
買主側からは修補の請求や代金の減額請求、状況によっては損害賠償請求や契約そのものの解除を求められる可能性があります。
査定スピードが速いかを確認する
相続人が遠方に住んでおり、頻繁に現地へ行くことができない場合は、査定から契約までのスピードが重要な判断要素になります。
写真や図面などのオンライン資料だけで概算査定を出せる業者であれば、交通費や移動時間をかけずに複数社を比較検討できます。
査定結果が早ければ、その分現金化までの期間を短縮でき、相続人間での分配協議もスムーズに進めやすくなります。
相続した空き家の買取なら「空き家買取 イエタス」がおすすめな理由
なるべく早く、手間をかけずに相続した空き家を手放したい方は、買取専門業者への相談がおすすめです。
「空き家買取 イエタス」では、相続特有の事情に寄り添いながら、無料で査定・相談が可能です。
最短12時間のスピード査定が可能
急いで現金化したい方に向けて、最短12時間のスピード査定に対応しています。
写真や物件情報を送るだけで概算の査定結果が分かるため、忙しい方でも気軽に相談できます。
現地立会い不要
遠方にお住まいの方や、平日に時間を確保しづらい方でも、現地立会いなしで査定から契約まで進められます。
相続人が複数のエリアに分散して住んでいる場合でも、電話やメール、オンラインでのやり取りだけで手続きを完結させることも可能です。
現状有姿での売却なら残置物そのままでOK
現状有姿での売却に成功すれば、家具や家電、故人の遺品などが残ったままの状態でも、片付けの手間や費用をかけずに売却できる可能性があります。
遺品整理の負担を減らしたい相続人の方にも安心して利用できます。
専門家との連携体制が整っている
弁護士・税理士など専門家とのネットワークを活かし、相続人が複数いる場合の権利関係の整理や、相続税・譲渡所得税に関する相談にも対応できる体制が整っています。
複雑な事情を抱えた相続案件でも、専門家と連携しながらていねいにサポートしてくれる点が魅力です。
査定から契約、引き渡しまでを一貫してサポートする体制が整っているため、不動産取引の経験が少ない方でも安心して相談できます。
相続した空き家を、できるだけ負担なく手放したい場合は、まずは無料査定から申し込んでみましょう。
空き家の相続に関するよくある質問
相続放棄はできる？
相続放棄は可能ですが、家庭裁判所への申述は原則として相続の開始を知った日から3か月以内に行う必要があります。
また相続放棄をすると、空き家だけでなく預貯金なども含めたすべての遺産を放棄することになるため、慎重な判断が求められます。
判断に迷う場合は、早めに弁護士や司法書士へ相談することをおすすめします。
なお、相続放棄をしても、次順位の相続人が管理を始めるまでの間は、放棄した人にも一定の管理責任が残る場合があるため、放棄すれば完全に無関係になれるわけではない点に注意が必要です。
相続した空き家を放置するとどうなる？
固定資産税や都市計画税の負担が続くほか、老朽化が進むことで「特定空家」に指定されるリスクが高まります。
指定されると固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が大幅に増える可能性があります。
また、相続人がさらに亡くなることで権利関係が複雑化し、将来的に売却自体が困難になるおそれもあります。
さらに、相続登記が義務化されているため、放置している間に名義変更を怠っていると、過料の対象になる可能性もある点も忘れずに押さえておきましょう。
兄弟で相続した空き家で意見が合わない場合はどうすればいいか？
まずは相続人全員で話し合いの場を設け、それぞれの希望や事情を共有しましょう。
話し合いがまとまらない場合は、弁護士や司法書士などの第三者に間に入ってもらうことで、感情的な対立を避けながら協議を進めやすくなります。
不動産の買取業者の中には、査定額の提示を通じて相続人間の分配協議を後押ししてくれるケースもあるため、あわせて相談してみるのもおすすめです。
まとめ｜相続した空き家は早めの方針決定がカギ！
相続した空き家は、相続登記の義務化や相続人間の権利関係など、通常の空き家にはない特有の注意点があります。
放置すればするほど税負担や管理リスクが大きくなるだけでなく、相続人がさらに増えることで、将来的に手放すこと自体が難しくなるおそれもあります。
売却を検討する場合は、遠方にお住まいの方や、遺品整理の手間をかけたくない方、近隣に知られずに手放したい方には、買取という選択肢がおすすめです。
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